Основные вопросы содержания жилого помещения

Понятие «жилищные услуги» очень емкое. Несмотря на то, что в квитанциях на оплату ЖКУ практически все они учитываются в одной строчке – «содержание и ремонт жилья», в реальности таких услуг много.

Безусловно, основную часть из них составляют услуги по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Важно уметь разбираться, насколько качественно (и действительно ли в полном объеме) организации оказывают эти услуги.

28 августа 2019 года прошел вебинар в рамках проекта «Онлайн-консультации по вопросам ЖКХ», который реализуется Автономной некоммерческой организацией «Аналитический центр в сфере ЖКХ». На нем эксперт проекта Тимур Ахметвалеев ответил на вопросы, которые часто возникают у собственников жилья, когда речь заходит о содержании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме: какими законодательными актами регулируется предоставление этих услуг, каков их перечень и периодичность выполнения, как устанавливается размер платы за них и что делать, если они не оказываются или оказываются некачественно.

Обязательные требования к перечню услуг и работ

Существуют специальные требования к техническому и санитарно-эпидемиологическому состоянию общего имущества, в соответствии с которыми оно должно содержаться. Согласно им, любой жилой дом должен быть надежным и безопасным для жизни и здоровья жильцов. Жилые и нежилые помещения, а также помещения общего пользования и земельный участок, должны быть доступными для пользования. Все инженерные коммуникации, коллективные приборы учета и т.д. должны исправно работать. Кроме того, содержание общего имущества в многоквартирном доме должно обеспечивать поддержание архитектурного облика здания.
Чтобы содержание общего имущества соответствовало этим требованиям, законодатель установил минимальный перечень работ и услуг.
1. Осмотр конструктивных элементов – его проводят собственники помещений и представители управляющих компаний или ТСЖ, которые могут выявить возможные несоответствия, угрожающие жизни и здоровью жителей.
2. Осмотры и поддержание готовности внутридомовых систем холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.
3. Незамедлительное устранение аварий, разработка восстановительных мероприятий при необходимости проведения планового ремонта.
4. Поддержание температуры и влажности в подъездах, на лестничных клетках и т.д. в соответствии с нормой.
5. Уборка подъездов и дворов.
6. Обустройство мест накопления мусора. УК или ТСЖ обязаны обустроить специальное место, куда жители могли бы выбрасывать использованные ртутьсодержащие лампочки. Передавать их специальным организациям, которые имеют право утилизировать такого рода отходы, – тоже обязанность управляющих компаний.
7. Уход за деревьями, клумбами, кустарниками во дворе.
Еще раз следует подчеркнуть, что приведенный список – это лишь минимальный набор обязательств УК и ТСЖ. Собственники помещений не имеют права заказывать управляющей компании объем работ меньше, чем отражено в указанном перечне, а управляющая компания или ТСЖ не вправе отказаться от каких-то из вышеперечисленных работ. По согласованию с управляющей организацией собственники могут заказать дополнительные услуги и работы (например, охрану дома, содержание придомовой парковки и т.п.), однако следует помнить, что за повышенный уровень комфорта придется больше платить. Аналогичное решение может быть принято на общем собрании членов ТСЖ. Периодичность выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества устанавливается в договоре управления, а, в случае, если домом управляет Товарищество собственников жилья, – в смете расходов на содержание общего имущества.
Собственники помещений имеют право в любое время затребовать у УК перечень работ и информацию о том, с какой периодичностью они проводились, и она обязана предоставить их в течение 5 рабочих дней (в договоре управления этот срок может быть более коротким).

Услуги по управлению многоквартирным домом

Наряду с содержанием общего имущества, жилищные услуги по управлению многоквартирным домом включают в себя предоставление таких услуг, как:
• прием, хранение и передачу технической документации на многоквартирный дом;
• сбор, хранение и актуализацию информации о собственниках;
• ведение электронного паспорта многоквартирного дома;
• подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
• ведение актуального реестра собственников помещений в многоквартирном доме с целью проведения общих собраний;
• иные услуги, предусмотренные договором управления.

Оплата услуг по содержанию общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме

Размер платы за услуги и работы по содержанию общего имущества устанавливается на общем собрании собственников с учетом перечня услуг, исходя из предложений управляющей организации по их стоимости. Исключение составляет плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, которая устанавливается по правилам жилищного законодательства.

Установить размер платы в одностороннем порядке собственники не имеют права. Если собственников не устраивает стоимость или перечень услуг по содержанию общего имущества, предлагаемые конкретной УК, и не получается договориться, то необходимо рассмотреть предложения других управляющих организаций и выбрать подходящую. Если же собственников вообще не устраивают качество работ или их стоимость, предлагаемые управляющими организациями, работающими на рынке, то, в этом случае, они имеют право создать ТСЖ и самостоятельно контролировать предоставление услуг.
Если домом управляет Товарищество собственников жилья, размер платы за содержание общего имущества устанавливается органами управления ТСЖ (как правило, исходя из принятой сметы расходов на содержание общего имущества). Смета составляется правлением ТСЖ и утверждается на общем собрании членов товарищества.
Бывают и такие случаи, когда собственники не согласовали с управляющей организацией размер платы на общем собрании, но продолжают с ней работать. Тогда они оплачивают жилищные услуги по расценкам, устанавливаемым местной администрацией, а в городах Москва и Санкт-Петербург – органами государственной власти этих регионов. Расценки муниципалитетов и региональных госорганов формируются не произвольно, а с учетом методических рекомендаций, утвержденных Министерством строительства и ЖКХ РФ.

Невыполнение или ненадлежащее выполнение услуг. На что имеет право потребитель?

Не всегда управляющие компании (или ТСЖ) работают качественно. Они могут либо в принципе отказываться проводить ремонт (уборку, дератизацию, вывоз мусора и т.д.), либо делать это из рук вон плохо, либо – слишком редко. Во всех случаях, когда услуга предоставляется жителям несвоевременно и ненадлежащего качества, УК или ТСЖ должны снизить размер платы за содержание и ремонт.

Такая же ситуация может возникнуть и при непосредственном управлении домом – и здесь тоже действует аналогичная схема: ответственные за услугу лица снижают ее стоимость.

Как зафиксировать факт ненадлежащего качества услуг и работ или их выполнение с перерывами, превышающими установленную продолжительность их выполнения?
Первое, и самое важное действие – это составление акта оказания жилищных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную периодичность или продолжительность. Составлять его можно в свободной форме, но, чтобы этот документ был максимально эффективным, лучше сначала ознакомиться с разделом 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354. В этом разделе подробно прописана процедура составления акта. Причем указанные нормы, регулирующие порядок составления акта, действуют как в отношении коммунальных, так и в отношении жилищных услуг.

Именно на указанный акт жители потом будут ссылаться, требуя перерасчета стоимости жилищных услуг.
Прежде чем составить акт, нужно позвонить или написать письмо в аварийно-диспетчерскую службу и сообщить, что дворник, к примеру, плохо убрал придомовую территорию.

Ваше сообщение обязательно должно быть зафиксировано в аварийно-диспетчерской службе. Не забудьте при этом сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес дома, где вы обнаружили нарушение и в чем, собственно, суть проблемы.
После этого сотрудник аварийно-диспетчерской службы должен согласовать с вами, в какое время к вашему дому подойдут специалисты, чтобы вместе с вами зафиксировать факт нарушения. Уложиться они должны в 2 часа, но, если вам это время неудобно, вы можете попросить подойти позднее (а вот ответственные сотрудники не имеют права просить у вас отложить время своего визита).
Вы не смогли дозвониться в аварийную службу? Аварийщики обещали прийти и не пришли? В этом случае вы имеете полное право составить акт без них. Акт подписывается, как минимум, двумя незаинтересованными лицами и председателем совета многоквартирного дома. Что нужно указать в акте?
— дату и время проведения проверки;
— состав комиссии;
— выявленные нарушения;
— инструменты, с помощью которые вы выявили эти нарушения;
— описание нарушения и его последствий, которые воспринимаются через органы чувств (видимые подтеки, слышимое подтекание воды, запах сырости, плесени и т.п.).

Акт проверки составляют в стольких экземплярах, сколько существует заинтересованных лиц (то есть по числу участников проверки). Каждый из них (или их представитель) подписывает этот документ, один экземпляр остается у собственников помещений, еще один обязательно передается той компании, которая предоставила некачественную услугу, остальные берут себе представители прочих компаний и организаций, участвовавших в проверке.

Если кто-то из участников проверки отказывается подписать акт, вместо него подписи ставят, как минимум, двое незаинтересованных лиц. После того, как акт составлен и подписан, жильцы дома могут обращаться с письменной претензией в управляющую организацию. Если ответа на заявление собственников нет, копия акта может быть приложена к заявлению в органы государственного жилищного надзора, лицензионного контроля или служить доказательством неисполнения управляющей организацией возложенных на нее обязательств или условий договора управления в судебном споре.

В рамках проекта «Онлайн-консультации по вопросам ЖКХ» работает информационно-консультационный портал «ЖКХ для всех» https://gkhrf.ru.
Выступление эксперта на вебинаре можно посмотреть по ссылке: https://www.youtube.com/watch?v=uCYDJrtEH_o&feature=youtu.be