Управление управляющей организацией (УО)

Это самый распространенный способ управления домами – все работы по содержанию и ремонту большинства многоэтажек в нашей стране проводятся специалистами УО. Управлять многоквартирными домами может не любая организация, а только та у которой есть лицензия на право вести данную деятельность.

 

Где это сказано?
ч.2.3. ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ

 

Жилищный кодекс требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору. При этом УК может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она.

Для того, чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали, какой организации они готовы доверить управление и утвердили условия договора. В реальности же часто бывает, что жителям дома так и не удается собраться вместе и обсудить эту важную проблему.

Чтобы дом все-таки не остался «бесхозным», роль инициатора общего собрания берут на себя органы местного самоуправления. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя определяется по результатам конкурса.

 

Где это сказано?
ч.4-8.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ

 

 

Если дом только-только построен, то собственники, принимая квартиры по передаточному акту, заключают договор управления с организацией, которую выбрал застройщик. Управлять такая организация будет не долго: до момента выбора новой компании собственниками на общем собрании или по результатам конкурса, проводимого местной администрацией. При этом закон предписывает провести конкурс в течение 60 дней с момента ввода новостройки в эксплуатацию.

Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом – так называются те моменты, без достижения согласия по которым, договор считается незаключенным.

Жилищный кодекс устанавливает, что в договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы следующие условия:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением тех коммунальных услуг, которые предоставляются ресурсоснабжающими организациями по прямым договорам с ними;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, предоставляемые управляющей организацией, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Помимо существенных условий, предусмотренных законодательством, таковыми являются любые условия, по которым собственники решили достичь соглашения с УК. Например, помимо условий о порядке контроля за деятельностью УК, собственники могут настоять на утверждении конкретной формы годового финансового отчета.

Сроки заключения договора могут быть разными. Закон предоставляет довольно большой разброс: от 1 года до 5 лет. Правда, на 5 лет договор можно заключать, только если собственники выбрали управляющую компанию на общем собрании. Если же управляющая организация выбрана для дома по итогам конкурса, проведенного органами местного самоуправления максимальный срок договора не может превышать 3 лет.

 

Где это сказано?
ч.5 ст.162 Жилищного кодекса РФ

 

Важно!
 Договор управления может быть расторгнут раньше оговоренного срока. Причины этого:
  1. Соглашение сторон.
  2. Решение суда при существенном нарушении договора управляющей компанией или собственниками помещений.
  3. Общее собрание собственников помещений приняло решение о расторжении договора с управляющей организацией и выборе новой компании (подробно об этом сказано в ч.8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
  4. Одна из сторон подала заявление о том, что она не намерена продолжать работу по договору за два месяца до прекращения действия договора.

 

Плюсы управляющей компании:

  • Домом управляют профессионалы;
  • Расценки на управление бывают невысокими даже для небольших домов;
  • Жильцы могут влиять на качество услуг: жаловаться на свою УК в Жилинспекцию либо досрочно ее менять.
  • Собственникам нужно меньше тратить времени и сил на содержание и ремонт своего дома. Достаточно участвовать в общих собраниях не реже 1 раза в год.

Минусы управляющей компании:

  • Собственникам труднее проследить, на что именно тратятся их деньги;
  • УК может разориться или обанкротиться, соответственно, все накопленные деньги жителей уйдут «в никуда»;
  • Собственникам трудно согласовать условия договора, которые в большей степени защищали бы их права;
  • Возможно неисполнение договорных отношений.

 

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

Ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у нее нет лицензии. Лицензирование деятельности включает в себя два аспекта:

  1. Выдача лицензии;
  2. Контроль за соответствием организации или индивидуального предпринимателя лицензионным требованиям;

 

Где это сказано?
Ч. 1 ст. 193 Жилищного кодекса РФ

 

Для того, чтобы получить лицензию управляющая организация и ее руководитель должны соответствовать определенным требованиям:

  • Регистрация организации или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;
  • Отсутствие тождественности или схожести фирменного наименования с таким наименованием управляющих организаций, зарегистрированных ранее;
  • Наличие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя квалификационного аттестата, который выдается ему в случае успешной сдачи квалификационного экзамена на право осуществлять руководство организацией, осуществляющей управление многоквартирными домами;
  • Отсутствие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие и особо тяжкие преступления;
  • Организация не подвергалась процедуре аннулирования лицензии на право управления многоквартирными домами;
  • Руководитель организации или индивидуальный предприниматель не подвергались процедуре дисквалификации;
  • Раскрытие организацией информации, предусмотренной ч.ч. 10, 10.1. статьи 161 Жилищного кодекса.

Решение о выдаче лицензии или об отказе в ее выдачи принимает лицензионная комиссия, созданная в регионе РФ. В составе лицензионной комиссии не менее чем одну треть занимают представители саморегулируемых организаций, общественных объединений, иных некоммерческих организаций. Ведет реестр лицензий в каждом субъекте Государственная жилищная инспекция. На основании данных региональных органов надзора формируется Федеральный реестр лицензий. В реестре каждый собственник может найти по адресу интересующий его многоквартирный дом и узнать кто и с какого момента этим домом управляет. Региональный реестр лицензий как правило находится в открытом доступе на сайте Госжилинспекции субъекта.

Выданная лицензия может быть аннулирована, если получившая ее организация не преступила к управлению домами в течение полугода.

Следит за соответствием деятельности управляющей организации лицензионным требованиям Государственная жилищная инспекция.

Помимо лицензионных требований, которым необходимо соответствовать, чтобы получить лицензию, существуют также требования, которые необходимо исполнять, чтобы ее не лишиться. Нарушением лицензионных требований будет считаться ненадлежащее исполнение своих обязанностей по содержанию общего имущества, управлению многоквартирным домом и предоставлению коммунальных услуг, за исключением случаев, когда коммунальные услуги предоставляются напрямую ресурсоснабжающими организациями. Также к нарушениям лицензионных требований относится ненадлежащее исполнение условий договора управления. О надлежащем и ненадлежащем предоставлении жилищных и коммунальных услуг говорится в соответствующих главах данного справочного пособия.

К основаниям для лишения управляющей организации лицензии на право управления одним или несколькими многоквартирными домами относятся:

— неисполнение предписания об устранении нарушений лицензионных требований, выданного контролирующим органом и получение за это двух административных наказаний, назначенных судом в течение года. По данному основанию управляющая компания может быть лишена права управления тем домом, в отношении которого допущено нарушение;

—  неисполнение предписания контролирующего органа об устранении нарушений одного или нескольких требований, предусмотренных Жилищным кодексом для выдачи лицензии на право ведения деятельности по управлению многоквартирными домами (за исключением требований о раскрытии информации) и получение за это административного наказания, назначенного судом. По этому основанию управляющая организация лишается права управления всеми домами, которые находились под ее управлением;

— повторное совершение грубого нарушения лицензионных требований в течение года. В этом случае управляющая организация лишается права управления домом, в отношении которого совершено повторное грубое нарушение;

— воспрепятствование органам лицензионного контроля в проведении проверки или уклонение от такой проверки три и более раза в течение года и получение за это как минимум трех административных наказаний. По данному основанию организация лишается права управления тем домом, в отношении которого препятствовала проведению проверок;

— вступление в силу решения суда о признании управляющей организации банкротом.

Нарушения фиксируются в ходе проведения контролирующим органом плановых и внеплановых проверок. Подробнее об этом можно прочитать в главе 8 данного справочного пособия.

Если площадь домов, в отношении которых у компании отозвана лицензия, окажется больше 15% площади всех домов, которыми она управляет, такая компания лишится лицензии на управление всеми домами, а ее руководитель будет дисквалифицирован на определенный срок. Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления государственной жилищной инспекции. В случае совершения грубых нарушений лицензионных требований Госжилинспекция может лишить управляющую организацию лицензии, не обращаясь в суд.

Собственники помещений в многоквартирном доме в отношении которого у управляющей организации отзывается лицензия информируются об этом путем расклейки объявлений на досках объявлений и досках для размещения информации в подъезде дома. Расклейку производит уполномоченный орган – это может быть местная администрация или региональная Госжилинспекция. Он же размещает эту информацию у себя на сайте.

Если собственники не желают терять свою управляющую организацию, то после получения уведомления о начале процедуры отзыва лицензии у них есть два месяца, чтобы принять решение о продолжении работы со своей управляющей компанией. Если такое решение будет принято, управляющую организацию лицензии не лишат. Таким образом, в вопросе отзыва лицензии последнее слово остается за собственниками.

 

 

Где это сказано?
Ч. 7 ст. 198 Жилищного кодекса РФ

 

 

Если же лицензия у компании все-таки была отозвана, местная администрация созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Если собственники не примут решения или собрание не будет иметь кворума, орган местного самоуправления в трехдневный срок объявляет конкурс на получение права управления таким домом. До выбора новой компании или создания ТСЖ обслуживать дом продолжает прежняя организация.